February 2012 Archives

全盘加密

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最近在琢磨一个产品里实现全盘加密的问题,简单来说就是加入存储卷的硬盘存储的是完全加密的数据。对于保存机密数据(例如患者数据)的存储设备来说,这一点十分重要,举例来说,如果硬盘出现故障,OP可以直接把硬盘拆下送回厂商,而不是必须做抹除数据的动作。

之前以为 AES-XTS 会导致延迟,实测发现 FreeBSD 的 GEOM_ELI 实现(配合 Xeon 5600 系列的 AES-NI 指令集)其实已经可以做到几乎没有差异了。因此,大致的想法是:

  • 主机的非易失性存储上保存密钥(从 /dev/random 中dd),妥为备份;
  • 所有的交换区均作加密(特别是在硬盘上的,如果有的话);
  • 系统引导过程中使用保存的密钥;

做了个原型出来,先测测再说。

湾区买房记(3)

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前面几乎是流水帐,这里说说一些对其他人更有参考意义的话题。

第一个话题是,如何确定应该出价多少。

这个问题其实非常非常的复杂,出价之前一定要先做足功课。我的建议是在 Zillow 上研究附近房子最近的成交价,并仔细做实地考察。Zillow 会给出一个它的估价,但这个估价只能作为参考,并不一定准确。

另外一个估价指标是房子的在市时间(Days on market)。资本主义市场经济的效率是很高的,价格合适的房子,除非是经济危机的时候,否则不太可能出现长时间卖不出去的情况。假如一个房子在市场上呆了30天还没有任何人提出购买意向,通常都是因为要价太高。遇到这种情况,假如房子本身没有特别不可接受的问题,就可以考虑狠狠砍价。

还有一个非常重要的指标是房屋是否有未经许可的改建。在加州,屋主如果对房屋进行了加盖、内部增加或拆除墙壁,改装车库等,而没有事先取得许可,则在交易时这些部分是不被认可的。买家可以要求卖家还原、取得许可,或砍价。不过,对于不太正常的交易,例如购买短售(short sale)的房子,卖家可能选择什么都不做。

由于之前银行不负责任地随意放贷,许多屋主的房子由于周围房子遭到短售或法拍(Foreclose),导致其市场价值跌到了贷款金额以下。一些屋主此时会选择不再继续缴放贷,导致自己的房子被短售或法拍。作为一个拥有相当健全法律体系的国家,美国对于这种行为是有约束的,尽管银行可能同意以短售所得金额将欠款一笔勾销,但欠款总额与短售所得的差额,有可能会作为债务人当年的个人收入而课税,假如差价达到30万的话,相当于一下子在当年多出了30万的收入,尽管债务人可能一分钱都没有拿到,但却还是要缴纳联邦税和州税。

一旦短售或法拍交易成功,这些价格就会反映到(拉低)周边的房子的价格上,因为估价时是按周围房子做的参考。在出价时,需要考虑这些交易可能产生的影响,最好是在 Redfin 或其他网站上检查一下附近的短售情况,或请自己的房产经纪提供数据做一些判断。有时,房产经纪能够提供更为全面的数据来帮助进行决策。

一般来说,出价不应低于要价的95%----尽管我个人并不非常认可这种说法,但有些卖家经纪可能根本不会去回应这样的购买意向合同。如果你认为一个房子要价太高,但又觉得房子本身不错,个人认为比较好的做法是口头询问对方的经纪,或者去Open House看一看是否已经有人出价,等等。假如没什么人出价,则应坚持自己的价位,或者等一段时间再说。持有房产的人需要缴纳房产税,所以长时间持有不住的房子对他们来说是现金上的损失,并不是所有的投资者都能够扛过这一关。

在有些地区,出价必须比要价高。这种现象往往会出现在学区非常好的地区,例如 Cupertino。在卖方经纪看来,高出价和直接现金支付相比,他们很可能更倾向于选择后者。需要注意的是,今天需求旺盛并不必然带来未来需求的旺盛,在高价位买房可能能赚到一大笔,但也可能会缺少成长空间。

在决定出价之前,还需要对房屋状况做大体的检查。一般来说自己可以做的检查包括:

  1. 厨房、卫生间的洗手池下面的木头是否有水蚀痕迹。这类水蚀痕迹很可能表示之前发生过漏水,这类漏水如果处理不当,有可能会给白蚁留下机会,渗水甚至可能导致地基出现问题,因此不能掉以轻心。
  2. 屋顶是否有明显的老化现象,如果有梯子,可以爬到高处看一看(不过,如果不是专业人士请不要轻易走上房顶,以免发生危险)。
  3. 墙壁是否有裂缝。
  4. 从屋内看天花板是否有水蚀痕迹。
  5. 是否有明显的改装痕迹,如果有,应确认这些改装是有许可 (permit) 的。

多看Open House,多做笔记,有助于了解市场行情。经过一段时间的了解,往往就可以在进入一个房子之后给出大致准确的估值了。

湾区买房记(2)

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前面已经说过,我认为房地产在很多时候并不是好的投资,但是因为要一次性投入相当多的资金,因此就有必要认真考虑是不是真的应该买房。在和一些也在湾区生活或生活过的朋友交流之后,我大体确定了几个条件:

  1. 由于贷款等财务上的压力不应大到必须要降低生活水准的程度;
  2. 考虑投资回报问题,尽可能找在支付能力范围内的学区较好的地区,并避免Townhouse或Condo;
  3. 交通:位置不要距离上班地点太远;
  4. 初期维护费用:如果需要对房屋进行装修或其他修理,这些费用要按杠杆率(5倍左右)计入房价来考虑,因为这些费用通常需要以现金形式支付。

在 Redfin 上研究了一段时间以后,首先排除了 Fremont 和 Cupertino 两个地区,前者是因为与南湾主要的连接是880公路,距离较远且上下班时间经常出现堵车;后者是因为价格太贵。最后,基本上选定了 San Jose 的 Evergreen 社区(邮编 95148 和 95135 交界附近的地方)。

湾区买房记(1)

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在次贷危机导致房产泡沫破裂之后,美国这几年一直处于经济衰退中。这次金融海啸影响的范围相当深远,许多地方的房价被直接腰斩到一半左右的水平,并且银行业不再敢于放贷给中小企业和个人。为了刺激经济,联储局(相当于美国的中央银行)采取了多轮"量化宽松"政策,通过直接以虚拟的货币购入债券来压低利率。

个人一直认为房地产不是一个好的投资,因为它的流动性很差,并且杠杆率很高,例如,在需要用钱的时候有可能必须以非常亏的价格来一次性出售(与此相反,证券如股票等,可以以"sell-to-cover"这样的方式去交易);另一方面,美国的房产需要根据其价值向地方政府缴纳物业税,这在每年都会是一笔不小的开支,此外,屋主需要对房屋进行各种修缮,而租房则不需要操心这些问题。

不过,从另外的角度看,房地产又是很好的投资方式。首先,如果一个地区的人口在持续增加,由于地皮不会增多,这个地方的房地产价格便会不断增加;其次,美国税法规定,物业税、向银行支付的利息等可以部分或全部冲销收入,因而节省的这部分税金会变成个人的产权;还有就是,在预期会发生通货膨胀的情况下,投资或负债是要好过持有现金的。

在这个背景下,到了2010年9月左右的时候,我开始考虑是不是要买房的问题。经过长时间的准备、看房、下单,最后在2012年1月底买到了位于 San Jose 的 Evergreen 地区的一栋 Single Family House。这里总结一下经验教训,供其他有类似情况的同学参考,也给自己留下一个记录。

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