delphij's Chaos

选择chaos这个词是因为~~实在很难找到一个更合适的词来形容这儿了……

14 Mar 2012

湾区买房记(4)

发现前面写的完全没什么逻辑,等有时间再来整理吧。

关于贷款。这个主要是我自己的理解总结,不一定对,仅供参考。

在美国,贷款的利率是由几个因素决定的。

首先是和股市类似的"大盘",或者说"基准利率",这个利率是以美国政府发行的中长期国债利率决定的。国债一旦发行,其票面利率便确定了,那么为什么说它是"大盘"呢?因为投资者随时可以在市场上买进或卖出国债,这样一来国债成交的价格便可能不同于其票面价值。假如国债价格下跌,也就意味着实际利率的上升。反之,如果国债价格上升,也就意味着实际利率的下降。

在投资者方面看到的效果就是,如果有大批资金涌入国债,推高其价格,那么新买入国债的人拿到的收益便会减少(因为最后还本付息时是按照票面的本金和利率);反之,如果大家发现有更好的投资纷纷卖出国债,导致其价格下跌,则新买入国债的人拿到的收益便会增加。

为什么美国国债如此重要呢?因为美国国债是目前市场上普遍认为风险最低的投资(说句题外话,如果发生了美国国债危机,则一定也会出现另外一种债券来替代它的地位,不过这个几乎是不可能事件)。另一方面,一般来说,如果债务人信誉良好,贷款债权也被认为是风险较低的投资,但这个风险仍然高于美国国债。既然风险高,那么投资者当然也就希望获得更高的回报,这个回报便反映在价格上,即贷款的利息。

因此,通常银行提供的贷款利息的基准利率,便是国债的市场收益率加上一个数额。这个数额的多少,取决于贷款人的信用分数(FICO Score)。

所以我们会看到一个很有意思的现象:在股市大盘下跌的时候,由于许多投资人会选择撤出资金投入债券市场而推高债券价格,从而降低债券收益率,进而促使银行降低贷款利率;反之,当经济复苏,大量投资人卖出债券并买入股票时,银行也会因应提高贷款利率。

还有一个潜在的外力因素是美国政府(具体实施可能通过央行,即联储局)以"量化宽松"的形式买入债券,或外国政府大量买入债券,从而推高债券价格。此时发生的效果和股市大跌类似。

有时,银行也会考虑未来的利率走势,例如,如果银行预期未来贷款利率会大幅提高,则固定利率的贷款利率会开始有所提高,等等。

常见的贷款形式包括头5、7甚至10年固定利率的30年期可变利率贷款(ARM),以及十五年、三十年期的固定利率贷款。对债务人而言,利率固定的时间越长,未来的不确定性就越小,但对银行而言的风险也就越大。由于银行承担的风险不同,它们对应的利率也依次提高。

可变利率贷款的优点是,在市场利率下降时,可变利率贷款的利率也会随之下降。(当然,如果利率提高,尽管有封顶,但贷款利率也还是可能会提高)。此外,由于初期利率较低,可变利率贷款意味着可以更快地建立 equity(假如支付和固定利率贷款同样的金额,即额外偿还本金的话)。

说到这里,我认为必须要多说一句。由于贷款信息属于公开信息,因此在购房之后,债务人会迅速收到许多来自不同地方的垃圾邮件。其中有一种垃圾邮件会提供一种"每两周还款一次"的还款方案,本质上,这种方案是每年偿还13个月本金,由于多付了一个月的本金,自然就会缩短贷款的长度并节省利息。但这种垃圾邮件没有告诉你的是,这种做法是完全没有必要通过这样的公司去做的。表面上看,每两周付一次贷款,并不会增加太多财务方面的压力,但事实上,如果维持良好的财务计划,每个月将额外的相当于房贷1/12的钱用于低风险投资(例如零存整取的定期存款,或存入高收益率MMA,甚至购买债券等),并在年底的时候一次性支付,或者比较简单的、每个月多付1/12的钱,都可以达到同样的效果。把钱交给这样的所谓"管理公司",实际上只是给了他们一笔无息贷款,让他们白白赚取利差而已。

在和银行讨论贷款的时候,通常贷款经纪会给出几种不同的方案。比较常见的一种降低同条款(期数、是否固定利率等)贷款利率的方法是预付利息,或称"付point"。通常,point是在首付之外另外支付的一笔相当于贷款比例的现金。是否付point要看准备持有这处房产多久(或者说多长时间之内准备付清贷款),假如较短,通常付point是不合算的。是否应该选择付point,要根据自己的实际情况以及对利息产生的影响来仔细计算。当然,数学不好(这个其实说不太过去,因为有了公式实际上是计算机去算的,另外有那么多需要计算器才能算清楚超市账单的主,你好意思说自己数学不好嘛)或者懒得去算的同学,就只能拼自己找的贷款经纪的人品了。

除了本金和point之外,银行有时还会收取一些其他费用,例如房屋的估价费,等等,这些要在询价的时候问清楚。一般来说,可以多找几个不同的银行来寻找利率、现金花费最低的贷款,一个比较简单的方法是直接询问对方"no point, no fee"的情况下贷款利率可以做到多少,比较之后再和对方谈具体的point和费用等问题。

一旦有了贷款,很多投资决策也会有新的考虑。举例来说,在保证了未雨绸缪资金(通常是6-12个月的PMT+生活必需的花费)的前提下,如果有了 $5000 的计划外收入,例如奖金的时候,假如不能做到投资的税后收益比贷款利率高的话,也许直接去偿还贷款本金是个更好的主意(当然,实际的计算比这个复杂一些,因为多偿还的本金会减少本年度支付的贷款利息)。