加州地产补充税账单的计算

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注意:这是我个人对于相关资料的理解和整理。具体问题请咨询专业人士。

1983年7月1日生效的加州法律规定,核税官需要在所有权发生变动,或有新增建筑时重新评估房地产价值。发生这种情况时,纳税人可能会收到一份或两份补充税账单。

补充税账单是由于少缴了一部分税。以账单附带的例子来说,如果交易发生之前房子的税基是 $360K(加州 1978 年公投通过的 Proposition 13 规定,除变更所有权或新建建筑之外,每年的税基增加不得超过2%,而由于人口的迅速增加,多数房屋的税基会比实际的估值要低很多),而交易价格是 $460K,则纳税人需要为增加的这 $100K 额外补充缴税。应缴金额应该是这 $100K * 税率。

不过,由于地产税是每半年缴一次,而交易不一定在什么时候发生,因此补缴税款要按交易的月份去折算。地产税的财年是每年7月1日到第二年的6月30日,为了方便描述,我们姑且把1-6月所在的那个财年称作"上一财年",也就是去年7月到今年6月的那个财年,而把7月到12月所在的那个财年称作"下一财年",也就是今年7月到明年6月的那个财年。

如果交易发生在7月之前,则对上一财年的补缴额系数是 (6-月份)/12。由于纳税人在7月份之前获得了产权,因此也就有责任补缴下一财年的全部税差(郡政府发出的第一份下一财年的地产税账单仍然是按照不超过2%递增的)。

如果交易发生在7月或7月以后,由于不涉及上一财年的税,因此无需为上一财年补税。而相应的,对下一财年的补税,则是按 (18-月份)/12 来计算。

实际操作中,这些系数只取两位有效数字。

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