重贷款

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这次重贷款的过程,我认为并不算非常成功,但是还是要记一下。

去年1月买房子的时候,我拿到的贷款是30年固定利率的利率是 3.875% (Conforming Plus)。由于当时手里没有太多现金,因此只付了 15% 的房款(这样贷款金额是房价的 85%)。为了降低风险,银行在债务人持有的房屋产权净值 (Equity) 低于 20% 时,会强制债务人上一种贷款保险 (Private Mortgage Insurance),保险费用随产权净值比例有所不同,我实际支付的保险费用大约是每月 $125 左右。

由于贷款保险并不会给债务人带来任何好处而只是保护银行,因此,如果能取消贷款保险,这些钱就可以用来做其他事情或者支付本金。美国法律规定,产权净值达到 20% 时,债务人可以向银行提出申请要求取消 PMI;当产权净值达到 22% 时,银行必须允许债务人取消 PMI。不过,由于美联储持续实施量化宽松政策,导致利率进一步下降,而湾区房价也由于通胀而持续上涨,因此,重贷款也就成为了更好的选择,因为重贷意味着可以在取消 PMI 的同时降低利率。

所谓重贷款 (Refinance),是指通过向银行(可以是同一家银行,也可以是不同的银行)申请一个新的贷款来偿还之前的贷款。通常,重贷款的目的是以下几种:

  1. 降低贷款利率
  2. 减少每月还款额,或延长贷款时间
  3. 将可变利率贷款 (ARM) 转换为固定利率贷款 (Fixed Rate Mortgage) 来降低还贷风险,或做相反转换来降低利率

美国的房屋贷款的实际债权人通常是在次贷危机中被政府接管的俗称"两房"的 房利美 Fannie Mae 或 房地美 Freddie Mac 其中的一家。具体的操作方面,这两家公司会从银行购买贷款的债权,使银行获得更多的流动资金;对债务人来说,这个过程并不改变还贷时的收款人或提供贷款服务的银行,也不会在所在郡的房契上做特别的登记。重贷的过程中,债务人向提供贷款服务的银行或专门的投资者提出贷款申请,后者会再次将债权卖给两房或提供贷款服务的银行(最终还是卖给两房)。

去年偿还贷款的过程中,我采取的策略是每个月平均多还大约 15% 的还款额(实际操作中的做法是逢单月多还 30%,双月不多还)。根据贷款协议,每个月多还的这部分金额会直接从贷款本金中减少,并且没有额外的罚金,不过,由于贷款开始的时候还款中的利息占比非常大,因此实际上在做重贷时,我的产权净值刚刚达到买房时的大约17%-18%。

在重贷的过程中,新的银行需要重新对房子进行估价。如果之前的贷款时间少于12个月,那么新的估价不能高于先前的估值。根据我的实际情况,可以一次性多付一些本金来将产权净值比例提高到大约 20%,或者,如果等一段时间,可以在贷款满一年的时候使用新的估价(附近房价普遍上涨了 10% - 20%)用较少的现金来达到 20% 甚至 25% 的净值比例。

所以,虽然在去年 10 月左右就已经做好了全套的申请材料,但当时感觉美国政府会进一步采取量化宽松政策,加上手中没有太多的现金,因此就没有立即做重贷款。事后证明,这并不是一个非常明智的决定,但在当时也是没有办法的选择。在今年1月,我联系了贷款经纪,重新开始了重贷款的过程。

具体的过程和买入房子的时候是类似的,投资银行也是找了一家房屋价值评估公司来对房屋进行检查和估价,得到房屋估价之后,我选择了多付大约 1% 本金来将新的贷款金额凑成整数。实际支付的成本包括以下几项:

  1. 信用检查的费用 (通常是 20-50美元左右);我的情况中,这些费用需要先垫付,但最后在 Escrow 中被银行的 credit 冲抵掉了。
  2. 房屋估价的费用 (通常是 500 美元左右);我的情况中,这些费用也需要先垫付,但最终也会冲抵掉。
  3. 在重贷过程中的利息。这个属于商欠。
  4. 新支付的本金。商欠。

由于找的这家银行比较挑剔,因此我提前自行支付了将要在 4 月 10 日缴纳的 FY 2012 下半年地产税。由于之前在富国银行的贷款账户中有地税扣缴账户,并且有大约四千美元的余额,而在重贷款的过程中这些资金不能转到未来的新贷款中,因此只能在重贷结束后退回。

整个重贷从房屋估价做完到完成,折腾了大概一个半月的时间,由于找的这家贷款经纪(某个常做电台广告的华人经纪,如果想要知道是谁可以和我私下联系)相当不靠谱,对贷款所需现金的估计,提供的估值误差限在数千美元的范围,因此我不得不多准备了大量现金在本地银行的低息存款账户甚至支票账户,而许多资料也是我自己查阅相关的网站才得到的。总体而言,这次重贷过程中,由于这个原因也学到了不少新的东西。

这次做的重贷款是 no-point no-fee (无预付利息点数、无额外费用)的贷款,由于税务方面的考虑,no point 非常重要,因为重贷款时,付的预付利息必须按贷款的时间来逐年摊销。

一些重要的注意事项:

  1. 现金准备:重贷款涉及大量的现金,主要是地产税可能需要提前缴付、可能需要多付一些现金来增加净值比例,以及需要多付大约2天左右的利息(新银行和旧银行之间的交易需要2天左右的时间)
  2. 信用分数准备:贷款过程之前、之中,以及之后一段时间,不要开新的信用卡,并且要注意按时还款。
  3. 资料准备:主要是贷款所需的支持性材料,主要是收入、资产证明以及合法居留证明。
  4. no-point no-fee贷款:主要是税方面的考虑。
  5. 贷款经纪:需要仔细对贷款经纪进行评估。

在最终的 HUD 和 closing statement 上,no fee 贷款的账单可能会比较奇怪。一般来说,这里会出现一些并不需要支付的费用,而银行也会多付一些 credit。在计算时,可以通过比较实际商欠(包括贷款本金的新downpayment、需要支付的利息、房屋火灾保险费用、地产税)、之前欠款本金、利息,以及支付的新现金来知道贷款是否真的是 no-point no-fee 贷款。

重贷款不一定合算,因为在降低利息的同时,贷款剩余的年数也相当于延长到了整30年,但一般来说,如果对财务有比较具体的规划,并且利率降低的情况,在每月实际还款金额不变的情况下,重贷款会减少贷款年限并迅速提高净值比例。具体情况,可以将自己的数据以及还款计划放到电子表格软件中进行仔细分析来了解。

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2 Comments

很好的文章,请教一下,您说的重贷款中第一条“降低贷款利率”如果是在同一家银行做的话,银行似乎得不到什么好处,那么它有什么动机做这件事呢,这真的可行吗?

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