之前一直对市场如何决定一件东西的价值有疑问，现在记录一下其中一种方法。注意，这是个人对于这个问题的认识，而非科学论述，文责不负。对于读者自己遇到的具体问题，请咨询有关专业人士。

以房屋价值为例，房屋的价格是不太容易确定的，因为每一个房子都不一样，决定房屋价值的因素又很多，例如它的位置、朝向、内外部装修的情况、保养的情况、内部电器的摊销价值，甚至买家卖家的心情，等等。在买卖双方没有必须成交的压力（例如法院拍卖，或因为人口增加必须购买房子）的情况下，往往会有一个讨价还价的过程，最终双方会共同认可一个交易价格，这个价格通常也会成为最终的交易价格。

但是，对普通人而言，因为房屋是一种金额巨大的投资，往往在交易时会涉及贷款。这样就牵扯进来了一个新的利益攸关方—-银行。从银行的角度来看，它既不太关心房子是否能够卖掉或者买进房子，而是需要关注风险（借贷人是否有偿还能力、房屋价格是否与价值相符，或者说贷款金额小于房屋合理价格的某个比例）和投资回报。因此，银行在提供贷款时就必须首先对房屋的价值进行评估。

于是估价师就出现了。估价师不隶属于上面任何一个利益攸关方，最符合估价师利益的是尽量给出一个合理的评估，拿到相关报酬走人。那么，如何做出合理的评估呢？

首先是收集数据。第一个来源，是郡政府公开的、用于征收地产税的房屋估值数据。在美国，对房屋的价值估算包括两部分，第一部分是土地价值（“land”），另一部分是土地上面的建筑等的价值（“improvement”）。在加利福尼亚州，依据1978年通过的第13号州宪公投，用于收税的房产估值每年可根据通胀情况上调最多2%。房产用于收税的估值，可根据其土地 APN 在对应郡的政府查询，但由于前面所述的13号公投，除非房屋在最近发生过交易，或发生了类似房产泡沫破裂这样的情况令纳税人主动要求调低估值，这个估值往往会比实际的市场价值低很多。

另一个来源，也是比较可信的数据，是周围房屋在近期的交易价格。在进行房地产交易时，会在对应的政府部门进行登记；此外，由 MLS 维护的公开的数据中也会包含房屋从开始放到市场上，到最终完成交易的每一次价格变动记录。估价师会查找附近情况类似（面积、建筑年限、地皮尺寸等）的房屋在最近一段时间的成交价格和具体情况，并根据每一栋房屋的具体情况对交易价格进行一致化，所谓一致化就是消除房屋之间差异所导致的价格差异，例如，如果房屋位于较为安静的小路，通常在这个地区的交易价格会比位于较忙的路边的房屋高一万美元，则应在评估时使用的一致化价格中减去。

有了足够多的市场价格，并根据具体情况分别进行一致化之后，估价师会得出一组一致化价格，并取其中位数来得到市场所认可的价格。

有些估价师还会用其他估价方式给出另外的估值。例如，将土地价格加上按房屋年限摊销后的现时新建造价，再加上新增改建/家电设施的价格得到房屋的价格；或者，计算房屋按租赁价格和可以"经济地"租赁出去的时间来计算房屋的租赁价值，等等。