delphij's Chaos

选择chaos这个词是因为~~实在很难找到一个更合适的词来形容这儿了……

22 Jan 2012

用市场比较法来估算价值

之前一直对市场如何决定一件东西的价值有疑问,现在记录一下其中一种方法。注意,这是个人对于这个问题的认识,而非科学论述,文责不负。对于读者自己遇到的具体问题,请咨询有关专业人士。

以房屋价值为例,房屋的价格是不太容易确定的,因为每一个房子都不一样,决定房屋价值的因素又很多,例如它的位置、朝向、内外部装修的情况、保养的情况、内部电器的摊销价值,甚至买家卖家的心情,等等。在买卖双方没有必须成交的压力(例如法院拍卖,或因为人口增加必须购买房子)的情况下,往往会有一个讨价还价的过程,最终双方会共同认可一个交易价格,这个价格通常也会成为最终的交易价格。

但是,对普通人而言,因为房屋是一种金额巨大的投资,往往在交易时会涉及贷款。这样就牵扯进来了一个新的利益攸关方—-银行。从银行的角度来看,它既不太关心房子是否能够卖掉或者买进房子,而是需要关注风险(借贷人是否有偿还能力、房屋价格是否与价值相符,或者说贷款金额小于房屋合理价格的某个比例)和投资回报。因此,银行在提供贷款时就必须首先对房屋的价值进行评估。

于是估价师就出现了。估价师不隶属于上面任何一个利益攸关方,最符合估价师利益的是尽量给出一个合理的评估,拿到相关报酬走人。那么,如何做出合理的评估呢?

首先是收集数据。第一个来源,是郡政府公开的、用于征收地产税的房屋估值数据。在美国,对房屋的价值估算包括两部分,第一部分是土地价值(“land”),另一部分是土地上面的建筑等的价值(“improvement”)。在加利福尼亚州,依据1978年通过的第13号州宪公投,用于收税的房产估值每年可根据通胀情况上调最多2%。房产用于收税的估值,可根据其土地 APN 在对应郡的政府查询,但由于前面所述的13号公投,除非房屋在最近发生过交易,或发生了类似房产泡沫破裂这样的情况令纳税人主动要求调低估值,这个估值往往会比实际的市场价值低很多。

另一个来源,也是比较可信的数据,是周围房屋在近期的交易价格。在进行房地产交易时,会在对应的政府部门进行登记;此外,由 MLS 维护的公开的数据中也会包含房屋从开始放到市场上,到最终完成交易的每一次价格变动记录。估价师会查找附近情况类似(面积、建筑年限、地皮尺寸等)的房屋在最近一段时间的成交价格和具体情况,并根据每一栋房屋的具体情况对交易价格进行一致化,所谓一致化就是消除房屋之间差异所导致的价格差异,例如,如果房屋位于较为安静的小路,通常在这个地区的交易价格会比位于较忙的路边的房屋高一万美元,则应在评估时使用的一致化价格中减去。

有了足够多的市场价格,并根据具体情况分别进行一致化之后,估价师会得出一组一致化价格,并取其中位数来得到市场所认可的价格。

有些估价师还会用其他估价方式给出另外的估值。例如,将土地价格加上按房屋年限摊销后的现时新建造价,再加上新增改建/家电设施的价格得到房屋的价格;或者,计算房屋按租赁价格和可以"经济地"租赁出去的时间来计算房屋的租赁价值,等等。