delphij's Chaos

选择chaos这个词是因为~~实在很难找到一个更合适的词来形容这儿了……

03 Feb 2012

湾区买房记(1)

在次贷危机导致房产泡沫破裂之后,美国这几年一直处于经济衰退中。这次金融海啸影响的范围相当深远,许多地方的房价被直接腰斩到一半左右的水平,并且银行业不再敢于放贷给中小企业和个人。为了刺激经济,联储局(相当于美国的中央银行)采取了多轮"量化宽松"政策,通过直接以虚拟的货币购入债券来压低利率。

个人一直认为房地产不是一个好的投资,因为它的流动性很差,并且杠杆率很高,例如,在需要用钱的时候有可能必须以非常亏的价格来一次性出售(与此相反,证券如股票等,可以以"sell-to-cover"这样的方式去交易);另一方面,美国的房产需要根据其价值向地方政府缴纳物业税,这在每年都会是一笔不小的开支,此外,屋主需要对房屋进行各种修缮,而租房则不需要操心这些问题。

不过,从另外的角度看,房地产又是很好的投资方式。首先,如果一个地区的人口在持续增加,由于地皮不会增多,这个地方的房地产价格便会不断增加;其次,美国税法规定,物业税、向银行支付的利息等可以部分或全部冲销收入,因而节省的这部分税金会变成个人的产权;还有就是,在预期会发生通货膨胀的情况下,投资或负债是要好过持有现金的。

在这个背景下,到了2010年9月左右的时候,我开始考虑是不是要买房的问题。经过长时间的准备、看房、下单,最后在2012年1月底买到了位于 San Jose 的 Evergreen 地区的一栋 Single Family House。这里总结一下经验教训,供其他有类似情况的同学参考,也给自己留下一个记录。

一、购房前的准备

对个人而言,买房是一项巨大的投资,因为需要支付房价相当比例的首付款(通常在 10% 到 40% 不等)。为了减少未来需要支付的利息,往往会希望尽可能多支付首付款,一般来说,今天多付一美元,几十年后便可以节省至少两美元的利息。对于完全或大部分需要靠自己来支付首付款的买家来说,这是相当沉重的经济负担。

所以,在考虑购房之前,首先需要做的事情便是存款。根据税法,延后付税的退休金账户(传统IRA、401(k)等)并不能用于现在的个人用途,所以退休金账户中的钱是不能用于购买自住房屋的。在美国购房,通常会希望贷款额不超过个人税前3-5年的收入总和,假如以贷款额为4年税前收入,5倍杠杆(首付为20%)的话,至少要存够一年的税前收入才可以考虑买房,当然,这个存款可以是传统的支票、储蓄账户,也可以是证券或其他投资。由于证券价值在银行看来只能以 75% 的价格来做抵押,因此在购房前应适当将其转换为现金。

还有就是积攒信用记录。美国以社会保障编号 SSN 为索引的信用记录由三家信用评级公司来根据个人过去的还款情况给出信用分数,这个分数决定了一个人能够拿到的最低贷款利率(信用分数越高越好)。想要提高信用分数,比较快的方法是开少量提供较高信用额度的信用卡,并确保每月以比较稳定的模式消费,将花费控制在信用额度总和的10%以内。在申请贷款之前,应有一年左右没有申请新的信用卡或其他贷款的稳定的消费记录,争取拿到 720 分以上的信用分数(华人的还款和消费习惯,只要没有欠债不还的记录,通常在几年之内就可以做到)。

有了存款和良好的信用记录之后,就可以去银行申请贷款预授权证明(Pre-approval letter)了。这个预授权证明可以向卖家说明几件事:第一、银行愿意借给买房者这么多钱,换言之不太可能因为贷不到款而导致交易失败;第二、买房者确实有认真的购买意愿。遇到有很多人提交购买意向(叫做multiple-offer)的情况,拿着证明信可以在一定程度上提高卖家接受购买意向的可能性,不过,如果其他竞争者提出更好的条件,例如提出更高价格,并且按现金支付全款等,卖家还是会选择其他买家。

此外,和在美国买任何东西一样,事先要多做功课,了解购买房屋时可能遇到的问题。

二、购房的基本交易流程

在卖家看来,卖房也是具有相当风险的一件事。卖家需要支付房产经纪大约房款的大约6%作为提成,通常需要支付产权保险的费用,以及买家提出需要进行的修缮费用(这个是双方谈判的内容),等等。

一旦买卖双方就购房意向达成一致,就需要有一个机制来确保双方不再反悔。个人理解,这个过程主要是保护买家的利益。进入购买合同(通常在交易过程中,卖家会要求买家付3%房款的定金,而为了防止卖家拿了这个钱卷款潜逃,通常会引入一个叫代管账户 Escrow 的公司来保管这些钱,因此,这个过程也叫做进入 Escrow)之后,卖家便不能单方面决定引入新的买家,而由于这个过程中卖家需要冒流动性风险,因此买家通常也需要同意,如果反悔的话,卖家可以扣留这笔定金的部分或全部金额。

买家为了保护自己的权益,可以在购买意向中指明一些意外条款 (称作 contingency)。常见的意外条款包括贷款意外(通常是无法贷到低于某个利率的贷款时,或贷不到贷款时使用)和房屋检查意外(通常是在房屋检查时发现重大问题时使用)。假如发生了意外条款规定的情况,买家可以退出合同并拿回定金。这些意外条款需要在一定时间内撤销,如果双方同意,还可以延长有效期。在进入 Escrow 之后,买家需要雇人来检查房子的基本状况(Home Inspection),空调和供热系统 (HVAC Inspection)、烟囱检查(对于有壁炉的房屋, Chimney Inspection)和白蚁检查(通常是作为 termite 修理的前期准备工作,多数白蚁公司会免费做这个检查),等等。这些检查是可选的,并且买家即使最后决定不买房子,也需要支付相关的费用。有些卖家会事先做一系列报告出来,但个人认为还是有必要自己雇人去做一遍检查的,一方面是图个安心(多数检查会包含一年左右的保险费用,如果事后发现没有检查到的问题,保险公司会支付修理费用),另一方面,在检查过程中,这些专业人士会给买房者讲解一些房屋维护的常识等等。

做完房屋检查之后,买家可以撤掉检查意外条款,也可以在撤掉之前拿着检查结果和卖家继续讨价还价。

与此同时,在银行方面也需要做相当多的工作。银行会雇一个估价师来对房屋进行估价,估价师会对房屋的状况进行评估,并根据近期房屋交易的情况给出一个估价,假如这个估价比买家的出价低,则买家可以拿着这个结果去和对方砍价,或提高首付额来令贷款通过;假如这个估价比买家的出价高(在湾区这种情况并不常见),那就偷着乐吧,不过,估价师最终还是要把他的估价拉回到买家出价附近的。

拿到估价之后,银行会批准贷款,这时买家应撤掉贷款意外条款,至此,合同就箭在弦上了。买家需要去产权保险公司(也就是做 Escrow 的公司)签署大约120页的协议来完成交易。签署完各类协议之后(总共需要1-2个小时才能做完),买家向 Escrow 支付剩余的首付款,银行将贷款汇入 Escrow,并最终完成交易。

三、相关人员

买家 Buyer 卖家 Seller 这个没什么可说的。

卖家房产经纪 Seller (Listing Agent) 是卖家雇用的房产经纪。

买家房产经纪 Buyer Agent 是买家雇用的房产经纪,注意,虽然买家房产经纪名义上是买家雇用的,但是他们的利益通常是尽快让交易完成(这样他们可以拿到佣金),而且最终他们拿到的佣金也是和卖家房产经纪来分,所以他们的利益与买家并不一致。一直解决方法是按小时去付他们工资,而不让他们拿佣金,但是这么做的人很少。

双面房产经纪:如果愿意,可以让卖家房产经纪同时作为买家房产经纪,这样可以省掉一些佣金,但也会有房产经纪和卖家串谋之虞,所以如果自己没有做足够多的功课和经验的话,最好不要考虑。

所有的房产经纪人都应该有房产经纪执照。

贷款经纪 Mortgage Broker 是买家雇用的申请贷款的专业人员。贷款经纪不会直接向买家索要相关费用,通常他们自己是银行的经理人,并从银行拿到提成。

若干房屋检查、维修人员。

未完待续。


Archived: 2 Comments

khsing.cn | February 3, 2012 12:43 AM

赞那个检查带的保险

2ndboy | February 4, 2012 4:58 PM

写得很详细啊,学习下,一年以后可能用得着。