delphij's Chaos

选择chaos这个词是因为~~实在很难找到一个更合适的词来形容这儿了……

16 Feb 2012

湾区买房记(2)

前面已经说过,我认为房地产在很多时候并不是好的投资,但是因为要一次性投入相当多的资金,因此就有必要认真考虑是不是真的应该买房。在和一些也在湾区生活或生活过的朋友交流之后,我大体确定了几个条件:

  1. 由于贷款等财务上的压力不应大到必须要降低生活水准的程度;
  2. 考虑投资回报问题,尽可能找在支付能力范围内的学区较好的地区,并避免Townhouse或Condo;
  3. 交通:位置不要距离上班地点太远;
  4. 初期维护费用:如果需要对房屋进行装修或其他修理,这些费用要按杠杆率(5倍左右)计入房价来考虑,因为这些费用通常需要以现金形式支付。

在 Redfin 上研究了一段时间以后,首先排除了 Fremont 和 Cupertino 两个地区,前者是因为与南湾主要的连接是880公路,距离较远且上下班时间经常出现堵车;后者是因为价格太贵。最后,基本上选定了 San Jose 的 Evergreen 社区(邮编 95148 和 95135 交界附近的地方)。

接下来基本就是找房和看房了,个人的经验,初期最好是先找一些房子做 Open House 的时候过去看,而不是先找 Agent。一般来说做 Open House 的房子的状况会比较好,而且和他们的 Agent 聊一聊,有助于获得对这个行业的感性认识。

房产经纪对房屋市场的趋势,以及需要了解的问题、交易的流程都比较了解,因此可以给买家许多有价值的建议。但是最终,房产经纪的利益和买家是不一致的(除非是按小时支付对方工钱,而不给对方任何提成;如果不是这样,房产经纪最大的利益就在于把生意做成以便拿到提成),所以,尽管有相关的一系列法规来对他们的行为进行约束,但买家仍然需要自己做些功课才能避免出现由于经纪的问题产生的不愉快。

我在实际转了几个星期之后,在一次 Open House 的时候遇到了一个正在卖房的房产经纪,对方主动提出可以做买家的房产经纪,于是便互相留了联系方式等等。接下来的一个周末,对方便带我们去看了几个附近的房子。

我们看的第一个房子是位于 Aldworth Dr 的一个 1798 sq ft 的单层single family home,大门朝南。房产经纪甚至帮我们准备了一个offer的文档。仔细研究 redfin 以及 zillow 之后发现这个房子的几个问题是:1)小学比较一般;2)房子的窗户都是单层的,全部换掉需要相当多的费用;3)院子里比较荒,看起来应该有一段时间没人住了,和邻居打听了一下,这家有几年没人住过了,但是最近在房屋内部做了些装修;4)房子的开价稍微偏高(我认为)。实地考察发现由于房子的朝向问题,这个房子的厨房显得比较热。

总体来说这个房子没看出什么很大的问题,但是也不是很喜欢。这里还要插一句:在加州法律中,房屋在最近三年内有人死在屋里,无论是什么原因,都属于必须主动披露的事实,而超过三年,则可以买家不问就不必主动披露;不过实际上事后卖家宣称不存在这类情况。关于死人的问题,我个人的观点是不在意,除非那个人是在这间房子里被谋杀或者由于各种有毒物质导致的疾病而死亡,因为有这些情况有可能代表附近的治安情况不好,或者房屋本身存在某些有毒的化学物质(例如天花板含有石棉,这在1978年以前的建筑是比较常见的情况;或者油漆含铅,等等),假如这些问题不解决,未来仍然可能出现这样的问题。

当时房产经纪给我们的建议是出价535K,但要求卖方出5K的维修费用和5K的 non-recurring closing cost。后一部分的费用可以用来支付贷款所需的费用,但不能用于偿还贷款。

考虑再三,感觉这个房子并不是非常理想,所以我们暂时没有让房产经纪下 offer,而是直接去看了下一个房子。这个房子位于 Oldwood Ct,屋主是华裔,因为搬到了 Cupertino 而将房子出租,但最近想要把房子卖掉。

这个房子的状况要远好于第一个,主要是因为社区更靠近 95135,但房屋采光比较一般。房主开价大约570K,但我认为房子只值500K,于是试图砍价,但卖家的经纪直接拒绝了。最终,这个房子在半年之后于2012年以540K的价格成交。

两周后,房产经纪又给我们推荐了位于 Tagart Dr 的一个两层 1438sq ft 的房子。这个房子是一个"flipped property",在一个月前刚以420K成交,而卖家要价480K。很明显,这个房子之前维护的不错,而且采光很好,而炒房者则什么都没做。和卖方经纪聊了几句发现对方一问三不知,我认为不应该鼓励这种行为。后来咨询了贷款经纪,发现买这样的房子确实是会有问题的:由于持有时间太短,卖家需要向银行证明为什么他的买卖行为创造了$60K的价值(因为银行不愿意承担太大的风险),而通常这是通过对房子进行修缮等的实际花费来证明的。市场经济环境下,炒房行为被所有参加交易的各方追求自己一方利益最大化的动力,而不是简单地立法而得到遏制。在感叹之余,我计算了一下对方的交易成本,决定出价 450K;作为交换,在房产经纪的建议之下,我还主动提出了10天之内解除所有合同的风险条款(contingency clause)等条件。

对方在拖到回应的最后期限之后,提出成交价 480K,并拒绝了所有对卖家不利的条款,同时接受了所有对买家不利的条款。我认为对方没有交易的诚意,于是决定爱谁谁吧,不降价就不考虑了(在几周之后,卖家选择了撤市,并在三个月后再次将房屋上市,最终以 476K 成交,这是后话)。

这之后的两个月又看了很多房子,但是都有各种各样的问题。在这个过程中,我也逐渐总结出了希望的房子必须具备的外观特征:

  1. 南北朝向。南北朝向的房子的采光、通风等等都明显好过东西朝向的;
  2. 双层玻璃窗户。我们找的房子的尺寸,更换窗户大约需要 $16K 左右的费用,5倍杠杆大约相当于8万美元的差价;
  3. 天花板不能是 popcorn ceiling(因为有石棉);
  4. 屋顶至少应该还有10年以上的可用寿命;
  5. 不要游泳池;

这么一来,可选的房子就更少了。在8月底,我发现了一个看起来各方面都很不错的房子,在 Rollingside Dr,1968sq ft,两层,4个卧室、2.5个浴室,开价 635K。

在和房产经纪交流之后,我们找了个周末去了这间房子的 Open House,这个房子采光等等都很好,院子里种了很多的植物,1978年建成。对方经纪开门见山地说,房主是一对六十多岁的夫妇,其中老先生在年初的时候因为脑瘤在家中去世了。平心而论,这个房子的价位在这个地段是相当合理的,甚至有些偏低,在来 Open House 之前我还在琢磨,为什么这个房子会卖这么便宜?对方房产经纪在介绍了房屋的其他状况之后问了我一句:你觉得这个开价高吗?我回答 I think it’s Okay,但是还是未置可否。总体来说这个房子总体上是我比较满意的,于是在回家后就立刻给房产经纪写信说准备下offer。

有了之前几次的经验,我对我找的这位房产经纪已经产生了一定的戒心。我的想法未必是对的:事实上,房产经纪建议我们出高价去买房子并不是完全没有道理,这个地区的房屋供应量有限,如果价格合适,房子很快就会卖出去;但是,从市场全局的观点来看,我的出价会影响周围房屋的价格,从个人利益的角度考虑,在当时的经济环境下,以更低的价格成交要比能够成交本身更为重要—-我握有现金,并且也在逐步把持有的股票等证券变为现金,而这个地区的 foreclose 进程仍然在继续。

于是这一次我坚持了自己的出价,在 offer 中给出的出价是 625K。经过一番讨价还价,最后双方在 629K 的价位达成了一致。

对方的房产经纪十分守信地把房子的MLS条目改为了 PENDING 状态。结果,在白蚁检查的时候出了问题:屋主委托卖方经纪做的检查发现需要花大约五千美元来做白蚁的治理。

由于之前预估需要的费用大约是1000美元左右,这个差异超出了我的心理预期。考虑到房子的窗户需要进行更换,这个房子的实际拥有成本大约是 $710K 左右,于是和对方协商,最终解除了这个购房合同。这在当时看起来是个很糟糕的决定,因为接下来的三个多月时间我们没有看到任何一个同等单位价格但屋况更好的房子,而另一方面,3000美元的差异并不是太大;但是现在看来,这是一个非常好的决定,因为我们最终以少 0.5% 利率的贷款和更低的价格买到了附近一个户型一样,但屋况好的多的房子。

接下来是十分难熬的三个月。这三个月我们看了比之前还要多的房子,几乎整个 Evergreen 地区所有价格在70万以下(超过60万的房子主要是去看看他们的装修等情况,另外也有一点侥幸心理)的房子我们都看过了一遍,随着雨季的到来,房价在整体逐步下挫,但在市面上的房子也越来越少。

在11月底的时候,我已经觉得有些精疲力尽了。看房是一个费时费力的过程,而那种高价而极其一般的房子又很打击人的自信心。另一方面,市场又不断放出讯息说利率可能会上调,利率也起起伏伏多次,我做了一个 Google Docs 表格来跟踪各种数据的变化,而尤其以11月末那次股市暴跌之后的暴涨最为打击人:明明看到了一个很好的买点,并且握有现金,但因为可能很快会使用这些现金,而错过了这一年中一只很大的黑天鹅事件。我在认真地考虑,是不是应该承认由于现金的不足,索性不要再考虑买房的事情,而转而投资股市。

在反反复复的举棋不定当中,一晃就到了12月中。年初卖出股票的盈余,因为半年多时间不做任何买卖动作,被持仓股票的亏损全部吸收,为了避免出现大额欠税或由于短期投资亏损变成长期投资亏损导致的税负增加,我决定不再等待,直接将亏损的部分做了止损平仓。在这之前,我已经下了另外两个offer,一个被驳回但保留作为备份offer,另一个则是"短售屋"(Short Sale),不知道何时才能有消息。再等下去,就要到2012了,我也暗自下定决心,如果今年没看到中意的房子,2012年也不再考虑买房的事情了。

这个时候,房产经纪发来了一个位于 Norwood Ave 的房子。这个房子也是炒卖的房子,在 2011 年 4 月以 $540K 法拍,然后由投资人做了装修,并在三个月后以 $670K 的价格挂出。由于价格太高,我们当时根本没有列入考虑范围。投资人在9月将房子撤市,并在两个月后再次以 $638K 的价格挂出。

实地考察发现这个房子的状况很好。原先的屋主做了一个游泳池,后来又废弃,投资者将游泳池填平并种上了草皮。屋内做过重新的粉刷和装修,具体费用不详,但房产经纪认为在五万左右。经过将近两周的讨价还价,最终和卖家达成了一致。


Archived: 10 Comments

fsy | February 16, 2012 3:41 AM

倒数第二段第一行. "在 2011 年 4 月以 $540K 法拍" — 是不是"流拍"?

yugi | February 16, 2012 4:57 AM

几百万 哪来那么多钱 要多少首付呀

Xin LI replied to comment from fsy | February 16, 2012 10:50 AM

不是,法拍是被法院拍卖的意思。。。

Ryan | February 16, 2012 6:50 PM

…..房屋在最近撒年内有人死在屋里,无论是什么原因,…….那个撒应该是三?
btw,学习了。

netcasper | February 17, 2012 12:02 AM

非常感谢你的文章,能解释一下为什么“并避免Townhouse或Condo”吗?谢谢

Xin LI replied to comment from Ryan | February 17, 2012 10:02 AM

对,应该是三年,检查的时候没注意……已经改过来了。

Xin LI replied to comment from netcasper | February 17, 2012 10:14 AM

Townhouse或Condo通常回报率低一些,并且受市场波动影响更大。此外还需要考虑 HOA 费用的问题(通常可以用 HOA 每月费用乘上 200 到 240 来估计其相当于房价的影响)。

Townhouse的好处是房屋外部会由 HOA 来出钱修缮,而 Single Family House 则需要自己出钱来做。另外,有些地区只有 Townhouse。

我个人的考虑是 Single Family House 的院子通常更大一些。

robert.zhangle | May 1, 2012 7:33 PM

早知道你在美国,没想到你在湾区啊。有没有兴趣见个面聊聊?我在Mountain View。你可能没听说过我,我是搞Gentoo Linux的,well,或者现在可以说曾经,不过我还没准备完全退出,呵呵。我不知道你邮箱,你加我个gtalk吧。期待回音…

xin | April 4, 2013 12:44 PM

您的《湾区买房记》(1)在哪里?希望拜读。多谢!
你的blog很有趣。。。

Xin LI replied to comment from xin | April 4, 2013 12:50 PM

http://bit.ly/16zyg7H