delphij's Chaos

选择chaos这个词是因为~~实在很难找到一个更合适的词来形容这儿了……

18 Feb 2012

湾区买房记(3)

前面几乎是流水帐,这里说说一些对其他人更有参考意义的话题。

第一个话题是,如何确定应该出价多少。

这个问题其实非常非常的复杂,出价之前一定要先做足功课。我的建议是在 Zillow 上研究附近房子最近的成交价,并仔细做实地考察。Zillow 会给出一个它的估价,但这个估价只能作为参考,并不一定准确。

另外一个估价指标是房子的在市时间(Days on market)。资本主义市场经济的效率是很高的,价格合适的房子,除非是经济危机的时候,否则不太可能出现长时间卖不出去的情况。假如一个房子在市场上呆了30天还没有任何人提出购买意向,通常都是因为要价太高。遇到这种情况,假如房子本身没有特别不可接受的问题,就可以考虑狠狠砍价。

还有一个非常重要的指标是房屋是否有未经许可的改建。在加州,屋主如果对房屋进行了加盖、内部增加或拆除墙壁,改装车库等,而没有事先取得许可,则在交易时这些部分是不被认可的。买家可以要求卖家还原、取得许可,或砍价。不过,对于不太正常的交易,例如购买短售(short sale)的房子,卖家可能选择什么都不做。

由于之前银行不负责任地随意放贷,许多屋主的房子由于周围房子遭到短售或法拍(Foreclose),导致其市场价值跌到了贷款金额以下。一些屋主此时会选择不再继续缴放贷,导致自己的房子被短售或法拍。作为一个拥有相当健全法律体系的国家,美国对于这种行为是有约束的,尽管银行可能同意以短售所得金额将欠款一笔勾销,但欠款总额与短售所得的差额,有可能会作为债务人当年的个人收入而课税,假如差价达到30万的话,相当于一下子在当年多出了30万的收入,尽管债务人可能一分钱都没有拿到,但却还是要缴纳联邦税和州税。

一旦短售或法拍交易成功,这些价格就会反映到(拉低)周边的房子的价格上,因为估价时是按周围房子做的参考。在出价时,需要考虑这些交易可能产生的影响,最好是在 Redfin 或其他网站上检查一下附近的短售情况,或请自己的房产经纪提供数据做一些判断。有时,房产经纪能够提供更为全面的数据来帮助进行决策。

一般来说,出价不应低于要价的95%—-尽管我个人并不非常认可这种说法,但有些卖家经纪可能根本不会去回应这样的购买意向合同。如果你认为一个房子要价太高,但又觉得房子本身不错,个人认为比较好的做法是口头询问对方的经纪,或者去Open House看一看是否已经有人出价,等等。假如没什么人出价,则应坚持自己的价位,或者等一段时间再说。持有房产的人需要缴纳房产税,所以长时间持有不住的房子对他们来说是现金上的损失,并不是所有的投资者都能够扛过这一关。

在有些地区,出价必须比要价高。这种现象往往会出现在学区非常好的地区,例如 Cupertino。在卖方经纪看来,高出价和直接现金支付相比,他们很可能更倾向于选择后者。需要注意的是,今天需求旺盛并不必然带来未来需求的旺盛,在高价位买房可能能赚到一大笔,但也可能会缺少成长空间。

在决定出价之前,还需要对房屋状况做大体的检查。一般来说自己可以做的检查包括:

  1. 厨房、卫生间的洗手池下面的木头是否有水蚀痕迹。这类水蚀痕迹很可能表示之前发生过漏水,这类漏水如果处理不当,有可能会给白蚁留下机会,渗水甚至可能导致地基出现问题,因此不能掉以轻心。
  2. 屋顶是否有明显的老化现象,如果有梯子,可以爬到高处看一看(不过,如果不是专业人士请不要轻易走上房顶,以免发生危险)。
  3. 墙壁是否有裂缝。
  4. 从屋内看天花板是否有水蚀痕迹。
  5. 是否有明显的改装痕迹,如果有,应确认这些改装是有许可 (permit) 的。

多看Open House,多做笔记,有助于了解市场行情。经过一段时间的了解,往往就可以在进入一个房子之后给出大致准确的估值了。

第二个话题是关于short sale、“银行屋"或REO。

short sale是一种特殊的交易。这个过程中真正卖房子的是银行:房主可能会和你讨论价格,但实际上是否接受是银行的事情。有些不肖房产经纪会配合房主以极低的价格将房子放到市场上,例如把一个本应卖70万的房子故意标成50万,来吸引那些只能支付50万的贷款人来购买。这种情况银行多半会拒绝这个价格,并按实际银行希望的价格出价,而这会导致交易失败。通过一些不正当的手法,房主可以继续占用房子,有时可达数年之久。

在下定决心买短售屋之前,一定要做好房屋的估价,并调查清楚屋主欠银行多少钱。一般来说,房产经纪可以从公开的资料中得到答案。

short sale的另一个问题是交易时间会比较长,因为涉及银行审批等许多步骤。银行通常希望看到现金非常充裕的买家,当然全部现金支付是最好的,这可以大大缩短交易审批所需的时间。假如遇到试图欺诈的房主或房产经纪,应考虑以法律手段来维护自己的合法权益,但这需要大量的时间精力,而且从对方角度去思考,假如对方真的是那种还不起自己房子贷款的屋主而不是因为经营不善导致资不抵债的炒房团,将他们最终轰出房子,也就造就了新的无家可归者,个人认为这种做法还是要慎重考虑再做决定的。

最后的问题是,short sale时,屋主很可能对房子进行一些故意的破坏。在购买时,应有相关的心理和财务方面的准备。

在房子做short sale失败之后,便会进入法拍流程。银行收走的房子俗称银行屋,被投资人买走的房子通常叫REO,这类房子通常内部会有一些破坏(因为失去房子的屋主可能会做些破坏),通常银行或投资人并不会做任何修缮,就以"按现状”(as-is)的方式卖出。

这类房子最大的优点在于产权清晰,不会有诉讼、欠债等问题威胁房子的产权归属。此外,它们的价格通常会比较便宜,缺点是这类房子通常也会是按现状方式出售的,也就是说维修费用可能会略高。

个人认为如果现金充裕,只要房子本身主体结构没有太大的问题,银行屋是比较不错的选择。由于屋内的状况往往比较糟糕,因此许多人不愿意购买导致价格相对比较便宜;另一方面,假如原先的内饰已经被毁的差不多了,重新做新的装修也会比较容易,不会有需要与原有装修风格相匹配的问题。

第三个话题是关于房产经纪。

作为买房的房产经纪,对于首次买房来说可能会比较重要,特别是他们可以去实地考察,以及起草合同文本。不过,由于现时的科技已十分发达,Redfin等网站能够完成房产经纪能告诉你的绝大多数事情(除了被对方经纪藏起来的记录之外),这包括房屋的历史价格、周边房子的价格、房屋的现状,包括目前的房主每年的缴税情况、学区,包括具体会分到哪个学校,等等。

如果熟悉业务,可以直接找一个有房产经纪执照的朋友来做自己的买方经纪,只帮助完成合同签署,并自己完成其他部分的事项。由于房产经纪执照并不太贵,事实上如果精力足够,也可以自己拿一个执照,从而省掉3%的佣金。

个人认为一般情况下最好是避免让卖方经纪同时做自己的买方经纪,不过在现实的交易中,这种情况也并不少见。

第四个话题是关于贷款。

通常华人特别是第一代移民的信用记录都会很好。贷款利率直接取决于信用分数,一般来说730分以上可以很容易地取得贷款,并获得较低的利率。

名义上的利率是按年给出的,然而,由于每月会计算一次利息,因此实际上这个利率会低于实际支付的利率。例如,如果贷款利率是 4.125%,则实际每年支付的利率是略多于 4.20%。

一般来说贷款的银行会允许以预付利息(术语叫做points)的方式来降低后期支付的利息。例如,如果一个人以正常的 no-point, no-fee 贷款可以拿到 3.75% 的利率,那么多付一定的 points 可以将利率再降低 0.125% 甚至 0.25%。与此相反,如果愿意接受较高的利率,则银行也可能会以返点的形式向贷款人支付一定的现金。

如何选择是否支付 points 或是要返点呢?这个要看个人的情况。我个人认为向银行要返点是很不合算的,一来这种返点有上限限制,二来它导致利率上升,可能会在最开始几年就打平得到的返点金额了。是不是要支付 points 呢?这个要看打算持有房子多久,假如只打算住几年就卖掉,支付 points 可能就不合算(因为提前还清贷款时 points 是完全不退的)。

如果首付金额低于 20% 的房款,则银行会要求贷款人支付贷款保险 (MIP)。通常,这个保险的金额是分段的,例如首付在 15% 到 20% 时是一个价格,而在 10% - 15% 时是另一个价格,而不是根据首付的比例计算。

贷款保险是完全"扔掉"的一笔钱。因此,它的支付又有几种不同的方式,有提前一次性付清,也可以先付一部分,之后逐月支付,或是最开始完全不付,而到还款时每月支付一部分。一次性付清比较适合完全按照还款计划来还款的人(也就是不多付贷款),因为它的成本最便宜;后两种方案,应根据自己的具体情况来计算,法律规定,如果贷款人支付的本金超过了最初房款的 22%,银行便必须停止征收贷款保险了。

贷款方案也有很多种不同的种类,例如 30年或15年固定利率(在30年或15年期限内还清,每月还固定金额),以及5年、7年或10年固定利率的可变利率 ARM 贷款。ARM的初始利率较低,但风险是未来利率可以按市场利率浮动(有条件限制,每年最多不能超过一个百分点数),适合于计划在一开始大量多付贷款,或预期几年之后利率会下降/收入会大幅增加,或准备在几年后提前付清贷款(例如将房子转手卖掉)的借款人。固定利率贷款通常利率会高一些,但不会有需要突然增加月付金额的情况,适合准备在房子中住较长时间(例如超过7年),或比较保守的借款人。

美国的企业通常是每两周或半个月发一次工资。如果能保持良好的财务规划,可以通过每两周存一次房款,并在年初或年底多付一个月房款的方法来减少房贷的长度(相当于一年付13个月的月付金额)。另一种方法是每个月多还 1/12 的月付金额,这部分金额会立即偿付本金,使得贷款的长度缩短。涉及 MIP 时,还款方案的涉及会更为复杂,需要用电子表格或写个简单的程序来计算一下。

第四个话题是到底应该租房还是买房。

纯粹从经济角度考虑,如果20年的房租超过房价,并且未来不会搬到很远的地方,就应该买房。

另一方面,加州政府对于低收入家庭提供的租房补贴,实际上对硅谷绝大多数工程师来说都是不适用的。在税收方面,地产税是交给州政府和郡政府的直接用于本地造桥修路和改善教育、公共服务的地方税,并且可以抵消一部分收入,从而减少其他方面的税负。具体来说,地产税和利息通常是可以抵扣调整后收入的,根据自己的税筐,可以比较容易地算出具体的金额(注意如果准备在税表中申请此类抵扣,则 standard deduction 就不再适用了)。

从负面影响来看,房子没办法跟着人搬走,而且需要做修缮,因此房子本身是贬值资产,并且如果发生地震、洪水等自然灾害,房屋的维修可能会是一大笔花费,并且房贷本身在较长时间之内会是比较显著的经济压力。当然,如果选择的地段合适且维护得当,房子的价值还是会逐渐增长,另外,作为多样化投资的一部分,它也可以作为对冲通胀的一个可选的途径。


Archived: 4 Comments

Timothy | March 2, 2012 8:30 PM

谢谢你的分享,对于我这种第一次买房的人真的帮助很大。
相询问一下101早晚的交通状况。我在牺牲commute 和学区间周旋不定一个多月了。

Xin LI replied to comment from Timothy | March 4, 2012 8:18 PM

101早晚高峰时间肯定是堵的,如果需要的话其实可以早上爬起来在 Google Maps 上开traffic layer看一下情况(另外多数新闻台,比如CBS也会有实时广播)。一般早上比较堵的是101 NB,晚上是101 SB,反向也会有些堵车但是会轻一些。

学区和commute之间,个人观点是除非差四十五分钟甚至更多,或者价格太离谱,否则还是优先考虑学区。

cate | July 13, 2014 8:24 PM

您好, 看了你的文章很受启发。感谢分享! 想请问下,找怎么才能找到好的 broker?需要注意什么?

Xin LI replied to comment from cate | July 23, 2014 8:55 PM

这个我其实也没找很多人,所以没什么经验(我找的broker是瞎猫碰死耗子赶上的:去看了一些房子的open house,其中一个房产经纪聊过之后问我是不是可以做我的代理,然后我觉得她还算靠谱就同意了,后来这个人推荐的贷款经纪)。

我认为如果自己愿意做功课,房产经纪是谁其实并不太重要,甚至可以是对方的经纪(如果可以砍价的话,因为两个经纪人都可以从卖房的人那里拿到提成,如果双方经纪人是同一个人,通常会有机会砍价)。贷款经纪需要做的手续比较多,可以找大银行(比如Wells Fargo)直接去办,也可以找房产经纪推荐的(他们比较有经验,而且完成交易也符合房产经纪自己的利益)。