发现前面写的完全没什么逻辑，等有时间再来整理吧。

关于贷款。这个主要是我自己的理解总结，不一定对，仅供参考。

在美国，贷款的利率是由几个因素决定的。

首先是和股市类似的"大盘"，或者说"基准利率"，这个利率是以美国政府发行的中长期国债利率决定的。国债一旦发行，其票面利率便确定了，那么为什么说它是"大盘"呢？因为投资者随时可以在市场上买进或卖出国债，这样一来国债成交的价格便可能不同于其票面价值。假如国债价格下跌，也就意味着实际利率的上升。反之，如果国债价格上升，也就意味着实际利率的下降。

在投资者方面看到的效果就是，如果有大批资金涌入国债，推高其价格，那么新买入国债的人拿到的收益便会减少（因为最后还本付息时是按照票面的本金和利率）；反之，如果大家发现有更好的投资纷纷卖出国债，导致其价格下跌，则新买入国债的人拿到的收益便会增加。

为什么美国国债如此重要呢？因为美国国债是目前市场上普遍认为风险最低的投资（说句题外话，如果发生了美国国债危机，则一定也会出现另外一种债券来替代它的地位，不过这个几乎是不可能事件）。另一方面，一般来说，如果债务人信誉良好，贷款债权也被认为是风险较低的投资，但这个风险仍然高于美国国债。既然风险高，那么投资者当然也就希望获得更高的回报，这个回报便反映在价格上，即贷款的利息。

因此，通常银行提供的贷款利息的基准利率，便是国债的市场收益率加上一个数额。这个数额的多少，取决于贷款人的信用分数(FICO Score)。

所以我们会看到一个很有意思的现象：在股市大盘下跌的时候，由于许多投资人会选择撤出资金投入债券市场而推高债券价格，从而降低债券收益率，进而促使银行降低贷款利率；反之，当经济复苏，大量投资人卖出债券并买入股票时，银行也会因应提高贷款利率。

还有一个潜在的外力因素是美国政府（具体实施可能通过央行，即联储局）以"量化宽松"的形式买入债券，或外国政府大量买入债券，从而推高债券价格。此时发生的效果和股市大跌类似。

有时，银行也会考虑未来的利率走势，例如，如果银行预期未来贷款利率会大幅提高，则固定利率的贷款利率会开始有所提高，等等。

常见的贷款形式包括头5、7甚至10年固定利率的30年期可变利率贷款（ARM），以及十五年、三十年期的固定利率贷款。对债务人而言，利率固定的时间越长，未来的不确定性就越小，但对银行而言的风险也就越大。由于银行承担的风险不同，它们对应的利率也依次提高。

可变利率贷款的优点是，在市场利率下降时，可变利率贷款的利率也会随之下降。（当然，如果利率提高，尽管有封顶，但贷款利率也还是可能会提高）。此外，由于初期利率较低，可变利率贷款意味着可以更快地建立 equity（假如支付和固定利率贷款同样的金额，即额外偿还本金的话）。

说到这里，我认为必须要多说一句。由于贷款信息属于公开信息，因此在购房之后，债务人会迅速收到许多来自不同地方的垃圾邮件。其中有一种垃圾邮件会提供一种"每两周还款一次"的还款方案，本质上，这种方案是每年偿还13个月本金，由于多付了一个月的本金，自然就会缩短贷款的长度并节省利息。但这种垃圾邮件没有告诉你的是，这种做法是完全没有必要通过这样的公司去做的。表面上看，每两周付一次贷款，并不会增加太多财务方面的压力，但事实上，如果维持良好的财务计划，每个月将额外的相当于房贷1/12的钱用于低风险投资（例如零存整取的定期存款，或存入高收益率MMA，甚至购买债券等），并在年底的时候一次性支付，或者比较简单的、每个月多付1/12的钱，都可以达到同样的效果。把钱交给这样的所谓"管理公司"，实际上只是给了他们一笔无息贷款，让他们白白赚取利差而已。

在和银行讨论贷款的时候，通常贷款经纪会给出几种不同的方案。比较常见的一种降低同条款（期数、是否固定利率等）贷款利率的方法是预付利息，或称"付point"。通常，point是在首付之外另外支付的一笔相当于贷款比例的现金。是否付point要看准备持有这处房产多久（或者说多长时间之内准备付清贷款），假如较短，通常付point是不合算的。是否应该选择付point，要根据自己的实际情况以及对利息产生的影响来仔细计算。当然，数学不好（这个其实说不太过去，因为有了公式实际上是计算机去算的，另外有那么多需要计算器才能算清楚超市账单的主，你好意思说自己数学不好嘛）或者懒得去算的同学，就只能拼自己找的贷款经纪的人品了。

除了本金和point之外，银行有时还会收取一些其他费用，例如房屋的估价费，等等，这些要在询价的时候问清楚。一般来说，可以多找几个不同的银行来寻找利率、现金花费最低的贷款，一个比较简单的方法是直接询问对方"no point, no fee"的情况下贷款利率可以做到多少，比较之后再和对方谈具体的point和费用等问题。

一旦有了贷款，很多投资决策也会有新的考虑。举例来说，在保证了未雨绸缪资金（通常是6-12个月的PMT+生活必需的花费）的前提下，如果有了 $5000 的计划外收入，例如奖金的时候，假如不能做到投资的税后收益比贷款利率高的话，也许直接去偿还贷款本金是个更好的主意（当然，实际的计算比这个复杂一些，因为多偿还的本金会减少本年度支付的贷款利息）。