delphij's Chaos

选择chaos这个词是因为~~实在很难找到一个更合适的词来形容这儿了……

30 Oct 2021

重贷款笔记

湾区有个晚间的中文广播电台多年以前经常会播放一个广告:「xx博士算对了!贷款利率又降了!」 语调颇为激动,很有一种在拉斯维加斯住酒店时路过赌场,里面老虎机时不时会有人特别激动地嚷嚷一嗓子自己赢了的劲头。

因为我的贷款本金金额已经下降了不少,目测这次很可能是不做套现(cashout refinance)也不搬家的情况下最后一次做重贷款了。 之前2013年的经历可以参见 这篇

由于之前已经做了几次重贷款,这次相对来说比较有经验。较早前(去年10月)经周师傅介绍, 找的一家 Sunnyvale 的贷款公司获得了一份利率为 2.875% 的贷款,但后来这个贷款的债权被一家 P 开头的小银行买走, 这家银行怎么说呢,棺材里伸手——死要钱:网站上付款每次 $7.50、人工付款 $17.50、制作分期偿还时间表 (Amortization Schedule) $15.00、获得一份付清报价 (Payoff quote) $30.00。我并不是说银行应该做白工, 但是我的预期是使用自动化系统付款,以及那些客户自己也能很容易地通过公式计算出来的表格,应该免收或者只收取象征性费用。 总而言之,在收到这份报价表之后我的第一反应便是:是时候换一家贷款公司了。

一般来说,贷款公司可以通过以下四种方式获得利润:

  1. 贷款本身的提成
  2. 贷款相关的费用,例如申请费、处理费用、放贷 (origination) 费用、审批 (underwriting) 费用等等
  3. 贷款利息(如果债权没有卖掉的话)
  4. 向其他投资者出售债权

重贷款时,大部分情况下债务人是和一家做重贷款的银行(有时是通过贷款经纪,有时是银行直接放款)来完成该交易。 这个过程中,银行可能会获得提成,债务人需要支付一系列费用,而贷款提成最终其实也是债务人支付的。

贷款的相关费用、利息属于必须披露的事项,但出于种种原因,许多银行在做一次 hard pull 之前不愿意透露大概的金额。 个人建议对于此类缺乏透明度的银行直接pass掉。

如果房屋的负债比例 loan-to-value 低于一定的水平,有些银行可能愿意免除房屋估价的费用(通常在500美元左右)。

重贷款的目的

本次做重贷款希望达到的目的有:

  1. 降低贷款存续期间的总利息支出(通过降低并锁定更低的贷款利率和/或通过减少贷款偿还年限来实现)
  2. 改善现金流状态(即,不希望由于贷款增加每月的实际支出)
  3. 提高现金的回报(例如创建托管账户 escrow account)

加州财务法典 FIN § 50202 (d) 及民法典 CIV § 2954.8 规定, 第三方托管账户每年需要向债务人支付不低于 2% 单利的利息。托管账户可以看作一种零存整取账户,每月向其支付相当于地产税+保险费用 1/12 的金额, 然后该托管账户负责缴付地产税和房屋保险费用。

对于银行来说,存在托管账户意味着该债务人的风险更低(因为与贷款相比,地产税的留置权 lien 优先级更高, 而托管账户则确保了债务人有足够的钱去支付地产税),因此通常开设托管账户会使贷款的补贴增加,甚至使利率下降。 另一方面,由于该托管账户需要支付不低于 2% 的利息,在目前的低利率环境下其回报要好于常见的其他短期投资, 特别是普通的存款账户或CD。

本次的大致过程

考虑了上面这些因素之后,我本次做重贷款时的采取的策略是:

首先做一轮初步的询价。 Costco 提供了一个贷款市场,在其网站上搜索“refinance”就可以看到(注意在手机上打开显示的界面不一样,推荐在计算机上打开), 该市场的优点在于无需提供任何个人信息就可以获得大致的利率范围,这对于后续的询价相当重要。

除此之外,我也向之前用过的几个贷款经纪发去邮件做了询价(在其中披露了目前的房屋负债、地址、收入状况、信用分数、现有贷款利率等情况), 不过他们纷纷表示我之前的利率已经足够好,他们目前没有合适的program。

我从今年1月起没事就去查一下贷款的利率情况,到8月左右的时候发现利率又在逐渐下降,于是开始着手搞重贷款,在 Zillow、 BankRate 等地方都留了联系方式,于是第二天各路贷款经纪就开始打电话和发邮件。

联系上活人以后事情就比较好办了,对于打电话的经纪,我大致的答复就是我会给足够多的基本资料,但平时希望用邮件联系, 并且希望对方明确告知一个大致的报价,这样节省双方的时间。有些贷款经纪会以各种理由推脱要求做个 hard pull 再说, 对于这些贷款经纪基本上可以直接 pass 掉。

这样一周之后我选择了 Wyndham Capital。某家L开头的银行和某家B开头的银行的报价显著偏高,另外一些银行忽略了我要求邮件联系的要求, 并且要求先做 hard pull,这种都直接pass掉了。

正式开始贷款流程大约是9月15日,锁定了20年固定2.25%的利率。费用方面,我选择了开设托管账户(这样一来 lender credit 足够覆盖本次的第三方费用且略有盈余;Wyndham Capital不直接收取审批费用等其他手续费,LTV较低因此免去了房屋估价费用), 大约在9月底完成了全部前期工作。

其他一些人生经验:

  1. 由于本次申请贷款稍微有些晚,导致需要提前付掉年底的地产税(due 11/01,deliquent 12/10,实际上title公司在10月18日就把钱付了,白白损失了将近两个月的利息)。此外,本次采用的title company不太熟悉加州的Proposition 13,并且escrow按照去年地产税的110%来计算,考虑到escrow需要付利息并且差距不大,我没有更多追究此事。
  2. 由于 closing cost 包括了将近一年的地产税、中间一个月的利息以及房屋保险的费用,大大超出了我之前的预估,因而只得从平时发工资的账户去进行电汇,这导致了 $15 的费用。事实上如果之前按照规划事先准备好相当于一年地产税的现金的话,通过券商去进行电汇可以免去此费用。最终尽管时间充裕,但为了避免节外生枝,还是选择了不进行大额转账。
  3. 本次贷款在close之后两周之内就卖给了下一家银行(在 MERS 上查询得知)。
  4. 本次签字的过程相比之前的签字,其电子化程度大幅提高。不过,由于之前公证员和我自己都没有特别留意去读纸面签字说明附加页上的小字,导致我们在签完一套整文件之后惊喜地发现用的签名样式有问题,只好重新搞了一遍。