湾区买房记

接前一篇关于贷款的简要介绍，这里专门系统整理一下我对美国房屋贷款机制、宏观利率决定逻辑以及还款策略的理解总结，供大家参考。

前面两篇（一、二）主要记录了买房的前期准备与看房下Offer的经历流水账，这里专门总结几个对其他买房者更有参考价值的实战话题。

在上一篇中已经说过，我认为房地产在很多时候并不是好的投资，但因为需要一次性投入相当多的自有资金，因此就有必要认真考量是不是真的应该买房。在和一些在湾区生活或生活过的朋友交流之后，我大体确定了几个基本条件：

1. 贷款等财务上的月供压力，不应大到必须要降低现有生活水准的程度；
2. 考虑投资回报问题，尽可能找在支付能力范围内的学区较好的地区，并尽量避免Townhouse或Condo，优先选择独立屋；
3. 交通便利度：地理位置不要距离上班地点太远；
4. 初期维护与翻修费用：如果需要对房屋进行装修或其他修理，这些费用要按杠杆率（5倍左右）计入房价来通盘考量，因为这些费用通常需要以真金白银的现金形式支付。

在Redfin上研究了一段时间以后，我首先排除了Fremont和Cupertino两个地区。前者是因为与南湾主要的连接干道是880公路，距离较远且上下班高峰期经常严重拥堵；后者则是因为房价过于昂贵。最后，基本上选定了San Jose的Evergreen社区（邮政编码95148和95135交界附近的区域）。

在次贷危机导致房产泡沫破裂之后，美国这几年一直处于经济衰退中。这次金融海啸影响的范围相当深远，许多地方的房价被直接腰斩到一半左右的水平，并且银行业不再敢于放贷给中小企业和个人。为了刺激经济，联储局（相当于美国的中央银行）采取了多轮「量化宽松」政策，通过直接以虚拟的货币购入债券来压低利率。

个人一直认为房地产不是一个好的投资，因为它的流动性很差，并且杠杆率很高。例如，在需要用钱的时候有可能必须以非常亏的价格来一次性出售（与此相反，证券如股票等，可以以「sell-to-cover」这样的方式去交易）；另一方面，美国的房产需要根据其价值向地方政府缴纳物业税（房产税），这在每年都会是一笔不小的开支。此外，屋主需要对房屋进行各种修缮，而租房则不需要操心这些问题。

不过，从另外的角度看，房地产又是很好的投资方式。首先，如果一个地区的人口在持续增加，由于地皮不会增多，这个地方的房地产价格便会不断增加；其次，美国税法规定，物业税、向银行支付的利息等可以部分或全部冲销收入，因而节省的这部分税金会变成个人的产权；还有就是，在预期会发生通货膨胀的情况下，投资或负债是要好过持有现金的。

📜 历史文件已不具备现实意义

本文写于2012年初。2017年底联邦通过的《减税与就业法案》（TCJA）对个人房产税收规则作了重大调整：州及地方税（SALT，包含物业税与州所得税）在联邦税中的逐项扣除额每年被严格限制在1万美元上限；新购住房贷款利息抵扣的本金上限也从100万美元调降至75万美元。加之标准扣除额（Standard Deduction）大幅提高，许多家庭采用标准扣除比逐项扣除更划算，房产税与利息的实际省税效用已明显因人而异。

在这个背景下，到了2010年9月左右的时候，我开始考虑是不是要买房的问题。经过长时间的准备、看房、下单，最后在2012年1月底买到了位于San Jose的Evergreen地区的一栋Single Family House。这里总结一下经验教训，供其他有类似情况的同学参考，也给自己留下一个记录。