Finance

湾区买房记(1)

在次贷危机导致房产泡沫破裂之后，美国这几年一直处于经济衰退中。这次金融海啸影响的范围相当深远，许多地方的房价被直接腰斩到一半左右的水平，并且银行业不再敢于放贷给中小企业和个人。为了刺激经济，联储局（相当于美国的中央银行）采取了多轮"量化宽松"政策，通过直接以虚拟的货币购入债券来压低利率。

个人一直认为房地产不是一个好的投资，因为它的流动性很差，并且杠杆率很高，例如，在需要用钱的时候有可能必须以非常亏的价格来一次性出售（与此相反，证券如股票等，可以以"sell-to-cover"这样的方式去交易）；另一方面，美国的房产需要根据其价值向地方政府缴纳物业税，这在每年都会是一笔不小的开支，此外，屋主需要对房屋进行各种修缮，而租房则不需要操心这些问题。

不过，从另外的角度看，房地产又是很好的投资方式。首先，如果一个地区的人口在持续增加，由于地皮不会增多，这个地方的房地产价格便会不断增加；其次，美国税法规定，物业税、向银行支付的利息等可以部分或全部冲销收入，因而节省的这部分税金会变成个人的产权；还有就是，在预期会发生通货膨胀的情况下，投资或负债是要好过持有现金的。

在这个背景下，到了2010年9月左右的时候，我开始考虑是不是要买房的问题。经过长时间的准备、看房、下单，最后在2012年1月底买到了位于 San Jose 的 Evergreen 地区的一栋 Single Family House。这里总结一下经验教训，供其他有类似情况的同学参考，也给自己留下一个记录。

包含贷款保险的还款方案计算

问题：如果银行要求购买贷款保险，并且已知贷款保险在本金+首付达到22%时会自动撤销，但已经支付或预付的部分不会退还，已知贷款总金额、固定利率、年限，计算采用不同还款方案（按PMT计划，比PMT多还定额等）中一次性支付，以及每月支付的金额变化，以及若 cash out 时的收益差异。

用市场比较法来估算价值

之前一直对市场如何决定一件东西的价值有疑问，现在记录一下其中一种方法。注意，这是个人对于这个问题的认识，而非科学论述，文责不负。对于读者自己遇到的具体问题，请咨询有关专业人士。

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