Home Buying

湾区买房记(3)

前面几乎是流水帐，这里说说一些对其他人更有参考意义的话题。

第一个话题是，如何确定应该出价多少。

这个问题其实非常非常的复杂，出价之前一定要先做足功课。我的建议是在 Zillow 上研究附近房子最近的成交价，并仔细做实地考察。Zillow 会给出一个它的估价，但这个估价只能作为参考，并不一定准确。

另外一个估价指标是房子的在市时间（Days on market）。资本主义市场经济的效率是很高的，价格合适的房子，除非是经济危机的时候，否则不太可能出现长时间卖不出去的情况。假如一个房子在市场上呆了30天还没有任何人提出购买意向，通常都是因为要价太高。遇到这种情况，假如房子本身没有特别不可接受的问题，就可以考虑狠狠砍价。

还有一个非常重要的指标是房屋是否有未经许可的改建。在加州，屋主如果对房屋进行了加盖、内部增加或拆除墙壁，改装车库等，而没有事先取得许可，则在交易时这些部分是不被认可的。买家可以要求卖家还原、取得许可，或砍价。不过，对于不太正常的交易，例如购买短售(short sale)的房子，卖家可能选择什么都不做。

由于之前银行不负责任地随意放贷，许多屋主的房子由于周围房子遭到短售或法拍(Foreclose)，导致其市场价值跌到了贷款金额以下。一些屋主此时会选择不再继续缴放贷，导致自己的房子被短售或法拍。作为一个拥有相当健全法律体系的国家，美国对于这种行为是有约束的，尽管银行可能同意以短售所得金额将欠款一笔勾销，但欠款总额与短售所得的差额，有可能会作为债务人当年的个人收入而课税，假如差价达到30万的话，相当于一下子在当年多出了30万的收入，尽管债务人可能一分钱都没有拿到，但却还是要缴纳联邦税和州税。

一旦短售或法拍交易成功，这些价格就会反映到（拉低）周边的房子的价格上，因为估价时是按周围房子做的参考。在出价时，需要考虑这些交易可能产生的影响，最好是在 Redfin 或其他网站上检查一下附近的短售情况，或请自己的房产经纪提供数据做一些判断。有时，房产经纪能够提供更为全面的数据来帮助进行决策。

一般来说，出价不应低于要价的95%—-尽管我个人并不非常认可这种说法，但有些卖家经纪可能根本不会去回应这样的购买意向合同。如果你认为一个房子要价太高，但又觉得房子本身不错，个人认为比较好的做法是口头询问对方的经纪，或者去Open House看一看是否已经有人出价，等等。假如没什么人出价，则应坚持自己的价位，或者等一段时间再说。持有房产的人需要缴纳房产税，所以长时间持有不住的房子对他们来说是现金上的损失，并不是所有的投资者都能够扛过这一关。

在有些地区，出价必须比要价高。这种现象往往会出现在学区非常好的地区，例如 Cupertino。在卖方经纪看来，高出价和直接现金支付相比，他们很可能更倾向于选择后者。需要注意的是，今天需求旺盛并不必然带来未来需求的旺盛，在高价位买房可能能赚到一大笔，但也可能会缺少成长空间。

在决定出价之前，还需要对房屋状况做大体的检查。一般来说自己可以做的检查包括：

1. 厨房、卫生间的洗手池下面的木头是否有水蚀痕迹。这类水蚀痕迹很可能表示之前发生过漏水，这类漏水如果处理不当，有可能会给白蚁留下机会，渗水甚至可能导致地基出现问题，因此不能掉以轻心。
2. 屋顶是否有明显的老化现象，如果有梯子，可以爬到高处看一看（不过，如果不是专业人士请不要轻易走上房顶，以免发生危险）。
3. 墙壁是否有裂缝。
4. 从屋内看天花板是否有水蚀痕迹。
5. 是否有明显的改装痕迹，如果有，应确认这些改装是有许可 (permit) 的。

多看Open House，多做笔记，有助于了解市场行情。经过一段时间的了解，往往就可以在进入一个房子之后给出大致准确的估值了。

湾区买房记(2)

前面已经说过，我认为房地产在很多时候并不是好的投资，但是因为要一次性投入相当多的资金，因此就有必要认真考虑是不是真的应该买房。在和一些也在湾区生活或生活过的朋友交流之后，我大体确定了几个条件：

1. 由于贷款等财务上的压力不应大到必须要降低生活水准的程度；
2. 考虑投资回报问题，尽可能找在支付能力范围内的学区较好的地区，并避免Townhouse或Condo；
3. 交通：位置不要距离上班地点太远；
4. 初期维护费用：如果需要对房屋进行装修或其他修理，这些费用要按杠杆率（5倍左右）计入房价来考虑，因为这些费用通常需要以现金形式支付。

在 Redfin 上研究了一段时间以后，首先排除了 Fremont 和 Cupertino 两个地区，前者是因为与南湾主要的连接是880公路，距离较远且上下班时间经常出现堵车；后者是因为价格太贵。最后，基本上选定了 San Jose 的 Evergreen 社区（邮编 95148 和 95135 交界附近的地方）。

湾区买房记(1)

在次贷危机导致房产泡沫破裂之后，美国这几年一直处于经济衰退中。这次金融海啸影响的范围相当深远，许多地方的房价被直接腰斩到一半左右的水平，并且银行业不再敢于放贷给中小企业和个人。为了刺激经济，联储局（相当于美国的中央银行）采取了多轮"量化宽松"政策，通过直接以虚拟的货币购入债券来压低利率。

个人一直认为房地产不是一个好的投资，因为它的流动性很差，并且杠杆率很高，例如，在需要用钱的时候有可能必须以非常亏的价格来一次性出售（与此相反，证券如股票等，可以以"sell-to-cover"这样的方式去交易）；另一方面，美国的房产需要根据其价值向地方政府缴纳物业税，这在每年都会是一笔不小的开支，此外，屋主需要对房屋进行各种修缮，而租房则不需要操心这些问题。

不过，从另外的角度看，房地产又是很好的投资方式。首先，如果一个地区的人口在持续增加，由于地皮不会增多，这个地方的房地产价格便会不断增加；其次，美国税法规定，物业税、向银行支付的利息等可以部分或全部冲销收入，因而节省的这部分税金会变成个人的产权；还有就是，在预期会发生通货膨胀的情况下，投资或负债是要好过持有现金的。

在这个背景下，到了2010年9月左右的时候，我开始考虑是不是要买房的问题。经过长时间的准备、看房、下单，最后在2012年1月底买到了位于 San Jose 的 Evergreen 地区的一栋 Single Family House。这里总结一下经验教训，供其他有类似情况的同学参考，也给自己留下一个记录。