Mortgage

如何：去掉贷款的托管账户

上次做重贷款时利率还很低，彼时设立托管(escrow)账户来代缴地产税相当于一个年化利率为 2% （加州 FIN § 50202 (d) ）的零存整取账户， 而现时的存款利率普遍已经超过了3%，因此在去年我就已经产生了取消托管账户的想法。

重贷款笔记

湾区有个晚间的中文广播电台多年以前经常会播放一个广告：「xx博士算对了！贷款利率又降了！」 语调颇为激动，很有一种在拉斯维加斯住酒店时路过赌场，里面老虎机时不时会有人特别激动地嚷嚷一嗓子自己赢了的劲头。

因为我的贷款本金金额已经下降了不少，目测这次很可能是不做套现(cashout refinance)也不搬家的情况下最后一次做重贷款了。 之前2013年的经历可以参见 这篇。

重贷款

这次重贷款的过程，我认为并不算非常成功，但是还是要记一下。

去年1月买房子的时候，我拿到的贷款是30年固定利率的利率是 3.875% (Conforming Plus)。由于当时手里没有太多现金，因此只付了 15% 的房款（这样贷款金额是房价的 85%）。为了降低风险，银行在债务人持有的房屋产权净值 (Equity) 低于 20% 时，会强制债务人上一种贷款保险 (Private Mortgage Insurance)，保险费用随产权净值比例有所不同，我实际支付的保险费用大约是每月 $125 左右。

由于贷款保险并不会给债务人带来任何好处而只是保护银行，因此，如果能取消贷款保险，这些钱就可以用来做其他事情或者支付本金。美国法律规定，产权净值达到 20% 时，债务人可以向银行提出申请要求取消 PMI；当产权净值达到 22% 时，银行必须允许债务人取消 PMI。不过，由于美联储持续实施量化宽松政策，导致利率进一步下降，而湾区房价也由于通胀而持续上涨，因此，重贷款也就成为了更好的选择，因为重贷意味着可以在取消 PMI 的同时降低利率。

所谓重贷款 (Refinance)，是指通过向银行（可以是同一家银行，也可以是不同的银行）申请一个新的贷款来偿还之前的贷款。通常，重贷款的目的是以下几种：

1. 降低贷款利率
2. 减少每月还款额，或延长贷款时间
3. 将可变利率贷款 (ARM) 转换为固定利率贷款 (Fixed Rate Mortgage) 来降低还贷风险，或做相反转换来降低利率

美国的房屋贷款的实际债权人通常是在次贷危机中被政府接管的俗称"两房"的 房利美 Fannie Mae 或 房地美 Freddie Mac 其中的一家。具体的操作方面，这两家公司会从银行购买贷款的债权，使银行获得更多的流动资金；对债务人来说，这个过程并不改变还贷时的收款人或提供贷款服务的银行，也不会在所在郡的房契上做特别的登记。重贷的过程中，债务人向提供贷款服务的银行或专门的投资者提出贷款申请，后者会再次将债权卖给两房或提供贷款服务的银行（最终还是卖给两房）。

湾区买房记(4)

发现前面写的完全没什么逻辑，等有时间再来整理吧。

关于贷款。这个主要是我自己的理解总结，不一定对，仅供参考。

在美国，贷款的利率是由几个因素决定的。

首先是和股市类似的"大盘"，或者说"基准利率"，这个利率是以美国政府发行的中长期国债利率决定的。国债一旦发行，其票面利率便确定了，那么为什么说它是"大盘"呢？因为投资者随时可以在市场上买进或卖出国债，这样一来国债成交的价格便可能不同于其票面价值。假如国债价格下跌，也就意味着实际利率的上升。反之，如果国债价格上升，也就意味着实际利率的下降。

在投资者方面看到的效果就是，如果有大批资金涌入国债，推高其价格，那么新买入国债的人拿到的收益便会减少（因为最后还本付息时是按照票面的本金和利率）；反之，如果大家发现有更好的投资纷纷卖出国债，导致其价格下跌，则新买入国债的人拿到的收益便会增加。

为什么美国国债如此重要呢？因为美国国债是目前市场上普遍认为风险最低的投资（说句题外话，如果发生了美国国债危机，则一定也会出现另外一种债券来替代它的地位，不过这个几乎是不可能事件）。另一方面，一般来说，如果债务人信誉良好，贷款债权也被认为是风险较低的投资，但这个风险仍然高于美国国债。既然风险高，那么投资者当然也就希望获得更高的回报，这个回报便反映在价格上，即贷款的利息。

因此，通常银行提供的贷款利息的基准利率，便是国债的市场收益率加上一个数额。这个数额的多少，取决于贷款人的信用分数(FICO Score)。

所以我们会看到一个很有意思的现象：在股市大盘下跌的时候，由于许多投资人会选择撤出资金投入债券市场而推高债券价格，从而降低债券收益率，进而促使银行降低贷款利率；反之，当经济复苏，大量投资人卖出债券并买入股票时，银行也会因应提高贷款利率。

还有一个潜在的外力因素是美国政府（具体实施可能通过央行，即联储局）以"量化宽松"的形式买入债券，或外国政府大量买入债券，从而推高债券价格。此时发生的效果和股市大跌类似。

有时，银行也会考虑未来的利率走势，例如，如果银行预期未来贷款利率会大幅提高，则固定利率的贷款利率会开始有所提高，等等。

常见的贷款形式包括头5、7甚至10年固定利率的30年期可变利率贷款（ARM），以及十五年、三十年期的固定利率贷款。对债务人而言，利率固定的时间越长，未来的不确定性就越小，但对银行而言的风险也就越大。由于银行承担的风险不同，它们对应的利率也依次提高。

包含贷款保险的还款方案计算

问题：如果银行要求购买贷款保险，并且已知贷款保险在本金+首付达到22%时会自动撤销，但已经支付或预付的部分不会退还，已知贷款总金额、固定利率、年限，计算采用不同还款方案（按PMT计划，比PMT多还定额等）中一次性支付，以及每月支付的金额变化，以及若 cash out 时的收益差异。