Refinance

如何：去掉贷款的托管账户

上次做重贷款时利率还很低，彼时设立托管(escrow)账户来代缴地产税相当于一个年化利率为 2% （加州 FIN § 50202 (d) ）的零存整取账户， 而现时的存款利率普遍已经超过了3%，因此在去年我就已经产生了取消托管账户的想法。

重贷款笔记

湾区有个晚间的中文广播电台多年以前经常会播放一个广告：「xx博士算对了！贷款利率又降了！」 语调颇为激动，很有一种在拉斯维加斯住酒店时路过赌场，里面老虎机时不时会有人特别激动地嚷嚷一嗓子自己赢了的劲头。

因为我的贷款本金金额已经下降了不少，目测这次很可能是不做套现(cashout refinance)也不搬家的情况下最后一次做重贷款了。 之前2013年的经历可以参见 这篇。

重贷款

这次重贷款的过程，我认为并不算非常成功，但是还是要记一下。

去年1月买房子的时候，我拿到的贷款是30年固定利率的利率是 3.875% (Conforming Plus)。由于当时手里没有太多现金，因此只付了 15% 的房款（这样贷款金额是房价的 85%）。为了降低风险，银行在债务人持有的房屋产权净值 (Equity) 低于 20% 时，会强制债务人上一种贷款保险 (Private Mortgage Insurance)，保险费用随产权净值比例有所不同，我实际支付的保险费用大约是每月 $125 左右。

由于贷款保险并不会给债务人带来任何好处而只是保护银行，因此，如果能取消贷款保险，这些钱就可以用来做其他事情或者支付本金。美国法律规定，产权净值达到 20% 时，债务人可以向银行提出申请要求取消 PMI；当产权净值达到 22% 时，银行必须允许债务人取消 PMI。不过，由于美联储持续实施量化宽松政策，导致利率进一步下降，而湾区房价也由于通胀而持续上涨，因此，重贷款也就成为了更好的选择，因为重贷意味着可以在取消 PMI 的同时降低利率。

所谓重贷款 (Refinance)，是指通过向银行（可以是同一家银行，也可以是不同的银行）申请一个新的贷款来偿还之前的贷款。通常，重贷款的目的是以下几种：

1. 降低贷款利率
2. 减少每月还款额，或延长贷款时间
3. 将可变利率贷款 (ARM) 转换为固定利率贷款 (Fixed Rate Mortgage) 来降低还贷风险，或做相反转换来降低利率

美国的房屋贷款的实际债权人通常是在次贷危机中被政府接管的俗称"两房"的 房利美 Fannie Mae 或 房地美 Freddie Mac 其中的一家。具体的操作方面，这两家公司会从银行购买贷款的债权，使银行获得更多的流动资金；对债务人来说，这个过程并不改变还贷时的收款人或提供贷款服务的银行，也不会在所在郡的房契上做特别的登记。重贷的过程中，债务人向提供贷款服务的银行或专门的投资者提出贷款申请，后者会再次将债权卖给两房或提供贷款服务的银行（最终还是卖给两房）。